2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）审议通过，并将于2021年1月1日起施行。《民法典》物权编第三分编——用益物权编的第十四章，新增了居住权的相关内容，用一个章节六个条款对其进行了规定。

二手房市场交易活动是房产法律实践重要的组成部分，在处理二手房买卖的法律问题中往往要注意所涉房屋的真实权属状况、是否存在抵押状况、是否存在涉诉查封状况、是否存在租赁合同关系等情形，而在《民法典》正式实施之后，新添了需要注意查询的项目：是否存在居住权合同。

一、居住权的定义

《民法典》第三百六十六条

“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

《民法典》第三百六十七条

“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”

《民法典》第三百六十八条

“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

由此可见，居住权的定义是房屋所有权人通过与居住人签订书面合同并向登记机构申请登记后设立的用益物权。因此，在设立居住权时须注意：只通过双方口头协议约定、只签订书面合同不进行相关公示登记的，居住权并不能设立。

二、居住权合同注意事项

《民法典》第三百六十七条

“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。”

居住权合同可以约定的内容并不仅限于以上条款，在草拟居住权合同的时候，还可以着重注意居住权是否有偿或附条件设立、双方违约责任承担的约定条款、居住权的设立是否存在恶意损害第三人利益的情形以及居住权期限内设立居住权的住宅是否可以出租等事项。

三、居住权设立与消灭

《民法典》第三百六十八条

“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

《民法典》第三百六十九条

“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

《民法典》第三百七十条

“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

根据居住权所有的用益物权性质以及人役权性质，居住权必须经由有权登记机构公示登记方才设立，居住权自居住权人死亡便自动消灭，有否办理注销登记不影响居住权的消灭。

四、居住权对二手房买卖活动的影响

《民法典》第三百六十八条

“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。……”

居住权原则上是无偿设立的，但是当事人双方另有约定的情况下，允许有偿设立。因此在购买二手房时需要注意是否存在有偿设立的条款，并据此与出卖人进行相应协商议价。

《民法典》第三百六十九条

“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

《民法典》第三百七十条

“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

《民法典》第三百七十一条

“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

居住权是房屋所有权权能分离的结果，是房屋所有权的负担，作为二手房屋的买受人，其享有的所有权是有负担的。买受人在购买设立有居住权的二手房时，需要注意房屋实际情况以及风险状况，判断是否适合其自身购买，对于是否存在合法遗嘱设立了相应居住权的情况，亦需要着重注意。