周某和李某原系夫妻关系，因感情不和，双方于2018年7月3日签订《离婚协议书》，而该协议中包含了二人对一处房产权属问题的约定。该房产系李某与周某在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产出资购买的，但以小周（周某与李某的女儿，购房时尚未成年）的名义签订了购房合同。《离婚协议书》签订当天，小周作为见证人在《协议书》中签名确认。而后，为了让李某放心，周某再次承诺登记在女儿名下的房产待手续可办即转签李某名下，周某和小周就上述承诺再次签名确认。2018年7月4日，李某与周某办理离婚手续，上述房屋由李某管理、使用。

2021年，小周将李某与周某起诉至法院，诉请判令确认二被告签订的《离婚协议书》中约定将案涉房屋归被告李某所有的条款无效。因为小周认为，案涉房屋登记在原告小周的名下，系原告的个人财产，而不是二被告的夫妻共同财产，二被告无权将上述房屋按夫妻共同财产进行分割，故二被告所签订的《离婚协议书》侵犯了原告的合法权益。法庭上，李某与周某共同认为案涉房屋虽登记在小周名下，但双方皆无将房屋赠与给小周的意思表示，故该房屋实际应属李某与周某的夫妻共同财产，二人有权对该房屋归属作约定。

法院经审理，最后判决驳回原告小周的诉讼请求。

简要分析

本案中，原、被告的争议焦点为：案涉房屋是二被告夫妻婚姻关系存续期间的夫妻共同财产还是原告的个人财产？

关于该问题，审判实践中存在两种不同的观点：

一种观点认为，根据《民法典》物权编第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果夫妻将购买的房屋登记在未成年子女名下，那就意味着将购买的房屋赠与未成年人，离婚时应作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割：

另一种观点认为，不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。

笔者更倾向于第二种观点。因为实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是未成年子女。不动产物权登记产生的是将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力，分为对外效力和对内效力。对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指在权利人与利害关系人之间，应根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。

所以，人民法院一般会重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

回归开始的案例，本案各方当事人对案涉房产系二被告夫妻关系存续期间出资但以原告的名义签订购房合同的事实没有异议。原告小周提交了房产登记在其名下的不动产登记资料，据以证明房产系二被告出资购买后赠与其所有。但是依照法律规定，房屋赠与合同系要式合同和实践性合同，在二被告既没有与原告签订书面赠与合同，又没有将房屋交付给原告使用的情况下，原告主张二被告将房产赠与其所有，既缺乏事实依据，也不符合法律规定。其次，二被告离婚时一致确认该处房产为夫妻共同财产，并约定归李某所有，从另一方面证明了二被告并无将房产赠与给原告的意思表示。而且二被告还充分考虑到该处房产是以原告的名义签订购房合同的，故让原告作为见证人在双方签订的离婚协议中签名并确认：待房产可办手续时原告无条件签转给李某。原告对上述事宜并无提出异议。另外，在二被告离婚后，房产也系由被告李某管理、使用，房产权属虽在二被告离婚后仍登记在原告名下，但权属证书一直由李某保管。从上述各方的种种行为已经可以判断二被告并没有将房产赠与给原告的意思表示，二被告才系案涉房产的真实产权人，有权对案涉的房屋进行分割。法院最后判决驳回原告诉讼请求合法有据。