“三旧”改造（现又称“城市更新”）作为大湾区盘活利用存量土地、节约集约用地的重要手段，为佛山市的城市升级提供了有效的途径。“ 三旧”改造项目中普遍存在长期的土地使用权租赁合同关系，而《土地租赁合同》的终止问题，是“三旧”改造项目能否顺利推进的关键。

广东广播电视台珠江频道7月13日【湾区睇法】栏目播出的《三旧改造风波》案例（同步收录于广东省高级人民法院公众号）是我所城市更新律师团队的胡丽丽律师代理的胜诉案件。该案是“三旧”改造实施引起的纠纷，对于《土地租赁合同》的解除，单凭一纸《解除通知书》就可以了吗？不能草率！

请观看第五十期【湾区睇法】---三旧改造风波。

香港工厂长租内地土地50年

租期未到却遭解除通知

当三旧改造遇上长租合同

公共利益如何界定

港企权利如何保障

《湾区睇法》第五十期

1993年，香港某裕公司向佛山市南海区高边经济社承租土地和厂房用于经营，约定租期为50年。

2013年，高边村启动三旧改造计划，决定将自有的集体土地提供给区政府进行引资建设，升级改造。

随后，香港某裕公司收到了高边经济社的解除合同通知。经高边经济社多次催促，香港某裕公司迟迟不肯搬走，认为高边经济社无权解除合同，遂向佛山市中级人民法院提起诉讼。

高边经济社表示，根据当时合同法规定，当事人约定的租赁期限不得超过20年，否则超过20年的部分无效。而与香港某裕公司签订的租赁合同，租赁时间长达50年，明显违反了合同法，因此超过20年租赁期限的部分无效。

佛山中院谢达辉法官介绍，案涉土地的土地性质是工业用地，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地的使用权出让的最高年限是50年。另外参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。工业用地的使用权出让、出租的最高年限是50年，双方约定的租赁期限50年，并未超过法定期限，故双方签订的租赁合同效力合法有效。

随后，高边经济社提出，三旧改造属于国家征用征收的范畴，该协议按照约定是可以提前解除。

对此，谢达辉法官表示，按照《中华人民共和国土地管理法》规定，国家基于社会公共利益的需要，向土地予以征收或征用，并给予相应的补偿，例如由人民政府组织实施的关于能源、交通等相关基础设施的用地需要，涉文化、医疗、卫生等公共事业的用地需要，扶贫安居工程的建设用地需要等。而三旧改造，是村集体经济组织将自有的土地使用权升级改造、土地增值的一种行为，其最终实施主体是村集体经济组织，其最终目的是引入外资并对案涉土地进行相关的商用住宅建设，因此三旧改造并非国家征用征收行为，高边经济社要求提前解除租赁合同，没有法律依据。

随后，高边经济社又以香港某裕公司未按约定支付租金和管理费为由，要求提前解除合约。

法院经审理认为，从签订合同起至今的二十几年期间，高边经济社对于租金标准从未提出异议，直至本次诉讼，才对租金标准提出异议。按照证据规则所规定的“谁主张谁举证”原则，高边经济社作为提出异议方，需要提供足够证据予以印证。因其未能提供充分的证据予以证明，需要承担举证不能的不利后果。最终认定双方在香港某裕公司履行支付租金的过程中，已通过双方的事实行为确认了租金标准，遂判决租赁合同继续履行，驳回高边经济社全部反诉请求。