不动产担保物权以登记为生效要件，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是由于我国目前部分地区的不动产担保物权登记往往只能填写主合同（借款合同）的金额，如当事人在主合同中约定抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，则可能会存在担保合同约定的担保范围与登记不一致的情况，此时若发生争议，担保人的担保范围以登记为准还是以担保合同为准呢？

关键词：行分配方案异议之诉

关键词：登记规则限制

关键词：优先受偿权范围

案例分析

（以下出现的名称均为化名）

☑ 2016年4月21日，农商行与宏力公司签订《流动资金借款合同》，约定盛开公司以名下厂房及土地借款金额2100万元。

☑ 同日，农商行与盛开公司签订《最高额抵押合同》，约定为《流动资金借款合同》下借款提供抵押担保，担保最高额为2100万元整，担保范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、补偿金及农商行为实现债权的所有费用。

☑ 随后，盛开公司办理了抵押登记。农商行向宏力公司发放贷款2100万。

☑ 2017年6月1日，A银行某分行与传奇公司签订《流动资金贷款合同》，约定贷款金额为400万元，并约定由盛开公司等第三方提供连带责任保证担保、质押保证。

☑ 随后传奇公司未按期偿还贷款本息，A银行某分行诉至法院。

☑ 法院经过审理，判决传奇公司归还A银行某分行借款本金及利息合计约360万元，盛开公司对该付款义务承担连带责任。

☑ 判决生效后，传奇公司未履行判决规定义务，A银行某分行向法院申请强制执行，并作出执行裁定书，裁定拍卖盛开公司名下的厂房及土地。

☑ 因盛开公司的被执行财产在农商行设置了最高额抵押2100万元，法院告知A银行某分行因抵押权人农商行向法院申请最高额抵押本金2100万元及利息130多万元优先受偿，若对利息优先受偿有异议，可提执行异议。

☑ 为此，A银行某分行向法院提出前述异议请求。

法院认为

A银行提出的异议成立。

根据《中华人民共和国物权法》第二百零三条规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款可知，即使实际发生的债权余额高于最高限额的，优先受偿应以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。

故本案中，抵押权人农商行仅可在最高限额2100万元范围内享有优先受偿权，超出2100万元部分不具有优先受偿权，A银行提出的异议成立。

农商行不服上述裁定，向中院申请复议。

下面我们来看看中院是如何判断的？

中院认为

农商行要求其最高额本金及利息优先受偿，于法有据。

最高额抵押合同中最高限额有“本金最高限额与债权最高限额”之分，本金最高限额仅限于本金部分，而债权最高限额（即一般意义上的担保范围）包括本金、利息、罚息、复息、违约金及实现债权费用部分。

根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）的通知第58条，多数省区市的登记系统未设置“担保范围栏目”，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。

而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。

人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。

本案，盛开公司与农商行签订的《最高额抵押合同》中约定：被担保的主债务为乙方依据主合同规定的期间和最高贷款余额内连续发放的借款，借款最高额为2100万元整。

因此，本案最高限额应认定为本金最高限额。

合同约定抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、补偿金及乙方为实现债权的所有费用，而办理的抵押权登记中仅记载担保债权数额为2100万元。

因此，本案担保物权的担保范围应以双方签订的《最高额抵押合同》为准，即包含主债权2100万及其利息、违约金等附属债权。

综上，农商行要求其最高额本金及利息优先受偿，于法有据，本院予以认可。