一、案情简介
1990年，陈某将登记在自己名下的宅基地房屋出售给何某，约定出售款为2万元。在双方签订房屋买卖合同时，陈某和何某均为佛山市南海区某经济社的成员。陈某出售房屋后将户籍迁至广州的城镇户口。30年后，何某以不清楚法律，以为房屋移交使用则拥有房屋所有权，现才知道需要办理转移登记为由，于2020年6月向佛山市南海区人民法院提起诉讼，诉求：1.要求陈某协助办理宅基地房屋（含对应集体土地使用权）的过户手续；2.案件诉讼费由陈某承担。
本律师接受被告陈某的委托代理本案件，对案件进行研究，参与开庭、质证和答辩。在案件审理期限，原告何某为达到房屋过户条件，其将自身名下一处宅基地房屋赠与给其直系亲属。期间，法院向政府职能部门调查取证，发出调查函询问涉讼房屋（含对应土地使用权）是否可转移至原告名下。
法院判决认为，根据《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第五款规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。案件中，原告起诉时已经有一处宅基地。在案件审理期间，其将自身名下宅基地赠与给案外人，但原告未申请纳入宅基地资格名库。基于政府职能部门复函中明确若原告不属于农村宅基地权益资格名库成员的，无法协助执行转移登记，据此，法院驳回原告诉请协助办理涉讼房屋过户的请求。
二、案件分析
（一）农村宅基地买卖过户的限制
《土地管理法》（2020年修正）第六十二条规定第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第五款规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。第六款规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。据此，现行法律规定了宅基地“一户一宅”的原则，允许集体经济组织成员内部出售，但是在一方将已有宅基地出卖、出租、赠与后，不得再申请宅基地。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28）第二条第（十）款规定：改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕第39号）第二条第2款规定：农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。据此，我国政策禁止将农村宅基地使用权及房屋向本集体经济组织成员以外的城镇居民转让。
（二）南海区农村宅基地买卖过户条件
《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定：在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。基于宅基地的所有权属于农民集体所有，法律政策规定禁止对外买卖，如在集体内部转移，需符合相关批准条件。本案中，虽然原告是涉讼房屋所在地集体经济组织成员，但是最终法院驳回其诉求办理转移过户登记请求，问题在于原告不属于农村宅基地权益资格名库的人员。根据《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）第三十六条规定：宅基地地上房屋的有偿转让，受让人应为本村（居）范围内的任一农村集体经济组织成员且属于宅基地申请人准入资格名录库的人员。在同等条件下，农村集体经济组织有优先购买权。该规定说明了宅基地买卖转移过户需要满足以下条件：本村（居）范围内的农村集体经济组织成员且属于农村宅基地权益资格名库的人员。
三、申请纳入农村宅基地权益资格名库流程
根据南海区宅基地相关政策及农村宅基地权益资格名录库办事指引规定，申请进入农村宅基地名库的流程为：
1.申请：填写《农村宅基地权益资格名库申请审批表》及承诺书，同时向农村集体经济组织提交身份证、户口簿、户内股权及成员证或集体经济组织成员证明。
2.初审：由农村集体经济组织进行初审并公示5个工作日，公示无异议后出具无异议证明。
3.复审：村（居）委会收到资料后进行复审，形成名录库，签注审核意见。
4.联合审：村（居）委会将审核意见提交至街道农业农村办，经街道农业农村办、不动产登记中心、自然资源所等部门联合审查。审查后公示5个工作日，公示无异议后出具无异议证明。
5.入库：街道农业农村办出具南海区农村宅基地审批准入资格认定（名录库成员）证明。
四、不得纳入宅基地申请人准入资格名录情形
根据《佛山市南海区农村宅基地管理规定》，申请人依据政策规定属于在可建区内且达到申请条件，可以向本农村集体经济组织提出申请，但是以下情形是不得纳入宅基地申请人准入资格名录库：
1.申请人或配偶在本农村集体经济组织范围内已有宅基地，或已申购社区公寓未退出的；
2.申请人的父母、子女在本村（居）委会范围内的宅基地涉及“一户多宅”（含已建未登记的宅基地、社区公寓）；
3.申请人自2008年4月30日之后出卖、赠与或者以其他形式转让宅基地或其地上建筑物或社区公寓，或将宅基地改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
4.申请人征地拆迁时已有住宅安置或承诺放弃宅基地安排的；
5.其他不符合纳入的情形。
