楼市房价上涨趋势逐步趋于稳定，但房屋买卖交易热潮并未冷却。近年来各地政府出于公共利益的需要对居民房屋进行征收的行为也屡见不鲜。当平等主体间房屋交易和政府征收行为发生碰撞，随之而来便会出现的一种情况：买受人同出卖人签订房屋买卖合同但出于各种原因怠于办理房屋过户手续，之后该房屋恰逢政府征收政策，最终导致就征收补偿款（或拆迁带来的其他补贴补偿权益）的归属问题，双方产生争议。

那征收补偿款到底应该归属于买卖双方的哪一方？

一种观点认为，买受人从出卖人处购买了房屋并且实际占用、使用，虽然没有办理过户登记手续，但不能否认买受人系房屋实际所有人的事实，征收补偿款应该是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，买受人理应是房屋征收款获得者；

另一种观点认为，根据《中华人民共和国民法典》第二编物权编第209条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 依据该规定，房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。而房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。综上，因房屋产权并未变更，出卖人仍为房屋所有权人，应由出卖人取得房屋征收款。

笔者倾向于第二种观点，但存在些许思考路径上的差异，法律分析如下：

其一，房屋买卖合同的效力。买受人同出卖人签订房屋买卖合同，该合同如系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该合同合法有效；

其二，房屋物权权属。民法典物权编明确规定，不动产物权的变更未经登记，不发生效力。买受人虽然与出卖人签订了房屋买卖合同，并按照合同的约定支付价款，且买受人实际占有、使用标的房屋，但因双方尚未办理房屋所有权权属变更登记，故买受人并未实际取得该房屋的所有权，从登记的公示效力来说，可以认为出卖人仍是房屋合法的所有权人；

其三，买受人无法取得对标的房屋的所有权。根据民法典规定，因政府征收导致物权设立、变更、或者消灭的，自政府的决定生效时发生效力。即标的房屋已被政府征收，列入拆迁补偿范围的话，买受人再无法取得房屋的所有权；

其四，出卖人确为签订拆迁补偿协议的适格主体。拆迁补偿，是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后，对被拆迁房屋合法拆除并给予房屋所有权人的一定补偿。因此，拆迁补偿协议只能由房屋所有权人与拆迁部门签订。由于买卖双方并未完成过户，所以出卖人作为涉案房屋的所有权人，有权利签订拆迁补偿协议并获得拆迁款；

其五，出卖人并非最终获得征收补偿款的主体。虽然出卖人作为此情况中房屋实际所有权人，有权签订拆迁补偿协议，获得征收补偿款，但这并不意味着其可以最终获得补偿款。根据民法典合同编规定 “出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，在此规定下，出卖人已收取了房屋对价的情况下，应当配合买受人及时将房屋过户登记至其名下，如果因拆迁而致标的房屋物权实际消灭，买受人可以做出选择，要求解除合同或向出卖人主张其所购房屋产权消灭的对价，亦即征收补偿款，这样才能符合权利义务相一致的合同原则。

最高法院在关于秦某和孙某房屋买卖合同纠纷的判例【（2017）最高法民再407号】中亦确认了类似的案例争议焦点是案涉房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题，因双方未办理过户，房屋权属问题并无争议，房屋买卖中出卖人作为房屋所有权人确属征收补偿协议的合法对象，但根据出卖人和买受人之间签订的房屋买卖合同，出卖人对补偿款所享有的权利应作为房屋买卖合同中房屋及土地使用权的对价，买受人在此种情况下可以选择解除合同或向出卖人主张所购房屋产权消灭的对价，即拆迁补偿款。

综上所述，在出卖人亦尚未实际领取征收补偿款的情况下，买受人有权请求法院确认自己享有征收补偿协议中自己已支付的房款对应数额的征收补偿款。即使出卖人实际领取征收补偿款，买受人也应当获得房屋所有权灭失所对应的对价，即出卖人因房屋征收所获得的征收补偿款。出卖人已经收取了买受人房款的情况下，无权重复享有征收补偿款，合情合理合法。

最后，提醒各位购房人，在房屋买卖过程中，无论买卖双方是什么关系，务必及时办理过户手续，否则，一旦遇到存在交易瑕疵的种种情况，就有可能产生法律风险，甚至蒙受不必要的损失。