在商品房买卖交易中，监护人以其未成年子女名义订立购房合同的行为屡见不鲜。当家庭经济状况突变导致合同无法继续履行时，该签约行为的法律效力及后续合同僵局的破解路径，成为司法实践中的疑难问题。本文以一起典型案例为切入点，从买受人代理律师的视角，就监护人法定代理权的边界、无权代理的认定以及合同履行僵局下的司法救济途径展开探讨。
       一、 基本案情
       2023年11月，林某母亲作为法定代理人，以林某（时年16周岁）名义与某开发商签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，购买两套房屋，总价款约760万元。合同约定首付10%+第二期10%+房贷80%的付款方式，2025年7月底交付房屋。签约后，林某母亲支付了总价款的10%作为首付款。然而，合同约定的2025年6月20日前应支付的第二笔10%价款发生逾期。彼时，林某父母经营的企业陷入严重危机，二人因多起债务纠纷被法院列为被执行人，名下财产均被查封、扣押，已丧失继续履约的经济能力。2025年8月，开发商向法院提起诉讼，要求买受人林某继续履行合同、支付剩余购房款并承担违约责任。
       本案的核心争议焦点在于：第一，林某母亲在签约时代理林某订立高额购房合同的行为，是否超越了法定代理权限，构成无权代理？第二，若合同被认定有效，在林某及其家庭客观上已无力继续履行的情况下，其能否主张解除合同以打破履行僵局？
       二、 第一层防线：法定代理行为之效力瑕疵抗辩
       林某母亲以未成年的林某名义签订的高额商品房买卖合同，是否会因超越监护权限而无效，其核心在于如何认定法定代理权的范围。
     （一）法定代理权的范围
       根据《民法典》第23条、第35条之规定，无/限制民事行为能力人的监护人即为其法定代理人，法定代理人应依照法律规定行使代理权。由此可见，法定代理人的代理权并非毫无限制。
       那么，法律所规定的法定代理人的代理权具体包括哪些内容呢？根据《民法典》关于监护人职责的原则与要求，代理行为必须以保护被监护人的合法权益为前提，且不得损害其利益。具体而言，可结合实际情况，从以下几个方面进行综合考量：
       1.最有利于未成年人的原则
       根据《民法典》第35条第1款第1句，法定代理人应当按照最有利于未成年人的原则实施代理行为。在司法实践中，对于“最有利于未成年人”的量化评判，并无绝对统一的标准，而是采用综合考量、实质审查、个案判断的方式，主要通过对交易背景、财产变动、市场价值、资金用途、未成年人实际需求等多维度因素进行实质性分析。例如：
       出售未成年人房屋的价格远低于市场价格，通常会被认定为损害未成年人利益，相应合同无效。
       考量处分未成年人财产的原因和用途，如是否用于未成年人的教育、医疗、生活等合理需求，还是被法定代理人挪作他用。
       结合未成年人的年龄、健康、教育、生活等实际需求，判断代理行为是否切实增进其福祉。如变卖房产后为未成年人购置更适宜的住房、改善生活条件等，可能会被认定为有利行为。
       2.尊重未成年人意思的原则
       根据《民法典》第35条第2款的规定，在司法和监护实践中，“尊重未成年人意思的原则”并非机械地将未成年人表达的每一项意见作为唯一标准，而是结合未成年人的年龄、智力、成熟度、重大利益事项（如变更抚养关系、住所、重大财产处分、医疗决定等）、未成年人真实意愿的表达能力、相关利益权衡等因素进行综合考量。
       3.法定代理权的限制
      《民法典》第35条仅对法定代理作出原则性规定，并未对代理限制予以具体化，通常需由法官进行自由裁量。基于此，本文结合相关司法裁判及学术观点，将从两个方面对法定代理权的限制展开分析。
     （1）禁止的法定代理
       是指法律直接禁止监护人代理被监护人实施某些民事法律行为，主要包括：一是严重损害被监护人利益的财产处分行为，存在严重利益冲突，并非以维护被监护人利益为目的处分被监护人的财产；二是对未成年人设定负担的行为，如未成年人签订保证合同，承担债务风险高；三是代理被监护人实施违法、违背公序良俗的行为。
     （2）须经法院批准的法定代理
       是指监护人在实施某些重大民事法律行为时，需事先获得法院或相关主管机关的批准。虽然《民法典》在总则编未明确逐项列举所有须经法院批准的事项，但在涉及未成年人重大财产处分、利益冲突等情形时，从相关司法案例可以归纳出，常见的需经法院批准或认可的事项包括重大财产处分行为，以及涉未成年人重大利益的法律行为。例如涉及处分未成年人全部财产或继承财产的法律行为、利用未成年人的信用借款的行为以及使未成年人承担债务或提供担保的行为。
       参考淄博市中级人民法院发布的一起以案释法典型案例：父母超越为未成年子女利益范围行使法定代理权的行为应判定为无效。裁判要点如下：未成年子女在房屋抵押合同上的签字系由监护人代为签署，此行为属于监护人行使法定代理权的范畴。然而，监护人应当遵循最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益之外，不得对被监护人的财产进行处分。抵押担保所获贷款未用于被监护人的日常生活及学业，不属于维护被监护人利益的范畴，监护人的代理行为超越了其法定代理权限，构成无权代理，该代理行为应认定为无效。
     （二）以无权代理抗辩无效
       现对“林某母亲代签购房合同的行为，因违反监护职责的法定边界，构成无权代理，该合同对林某不发生法律效力”的抗辩理由分析如下：
       1.法定代理权的行使必须以“最有利于被监护人”为根本准则
       根据《民法典》第三十五条规定，监护人履行监护职责，必须遵循最有利于被监护人的原则。法定代理权并非毫无边界，其核心限度就在于不得损害被监护人的利益。因此，对于监护人代被监护人实施的法律行为，尤其是涉及重大财产处分或设定重大负担的行为，不能仅凭其监护人身份而当然推定有效，而应进行实质性审查，探究该行为是否真正服务于被监护人的利益。
       2.本案代购行为实质是为未成年人设定不合理的重大财产负担
       结合本案事实，对“最有利于被监护人”原则的适用应作如下实质性判断：
     （1）交易目的与未成年人现实需求严重脱节。签约时，林某为一名在读高中生，其生活、教育等一切合理需求均依赖于父母。购买总价高达760万元的两套预售商品房，显然远超一名高中生的正常生活、学习所需。该行为并非为了满足林某当前必需，其性质更接近于一项纯粹的投资或资产配置行为。但部分观点可能认为，父母为子女购房系常见家庭财产安排，意在为子女未来提供保障。然而，此种观点忽略了本案交易的特殊性与风险性：以未成年人个人名义直接承担两套高价房产的全部主债务，且在签约时即设计了高度依赖未来长期履约能力的付款方式。这已非简单的“赠与”或“财产代持”，而是将未成年人置于不可控的金融风险之中。不能以“常见”替代“合法”，更不能以“事后父母有意愿但无能力”来反推“签约时即为子女利益”。
     （2）交易结构为未成年人预设了难以承受的持续性履约风险。合同设定了长期的、巨额的付款义务：除已付10%外，剩余90%的价款需通过未来按揭贷款或其它方式支付。这将一个尚未成年、无任何独立经济来源的个体，置于一个需要长期、稳定支付巨额款项的债务风险之中。根据《民法典》第十九条，限制民事行为能力人仅可独立实施与其年龄、智力相适应的民事法律行为或纯获利益的行为。           本案中，母亲代林某所设定的，是一项与其年龄、智力、生活状况完全不相匹配的、持续数十年的重大金钱给付义务，这实质上是对未成年人利益的潜在损害。
     （3）行为性质属于法律实践中所警惕的“为未成年人设定负担”之类型。参考上述淄博市典型案例，监护人代理未成年人承担保证责任、设定抵押或承担其他可能使其陷入重大债务风险的行为，通常被         认定为非为维护被监护人利益。同理，以未成年人名义订立高额购房合同，使其成为主债务人，其法律效果与设定重大债务负担无异。该行为超越了为管理被监护人财产或为其生活、教育提供保障的合理监护职责范围。
       3.构成无权代理且已被代理人拒绝追认
       基于上述分析，林某母亲的代理行为，因并非为维护林某利益而实施，应认定为超越了其法定代理权限，构成《民法典》第一百七十一条所规定的无权代理。林某已于2025年6月成年，现为在读大学生，仍无独立经济来源。面对开发商的诉讼，林某已明确表示对该购房合同不予追认。根据前述法律规定，无权代理行为未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，案涉两份《商品房买卖合同（预售）》对林某不发生法律约束力，开发商要求林某本人继续履行合同并承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实与法律基础。
       三、 第二层预案：合同履行僵局下的解除权之辩
       倘若法院经审理，未采纳关于无权代理的抗辩，认定案涉合同有效，则案件将进入合同履行层面的审理。在此情况下，将转向主张合同权利义务关系应予终止，以破解当前的履行僵局。
     （一） 合同已陷入客观且持续的履行僵局
       本案合同履行已面临无法逾越的现实障碍：第一，合同约定的付款义务人林某，现为无收入来源的在校学生，客观上不具备支付剩余数百万购房款的能力。第二，原定的家庭支付基础已彻底崩塌。林某父母作为实际出资规划方，现已丧失偿付能力，且被列为被执行人，财产被查封，无法为合同的继续履行提供任何经济支持或有效担保。第三，合同约定的按揭付款方式因林某缺乏稳定收入与合格资信而无法实现。因此，要求林某继续履行付款义务，在事实上已不能执行，合同目的在可预见的期限内已无法实现。
     （二） 法律适用：对《民法典》第五百八十条第二款的合目的性解释
       通过搜索，扬州市中级人民法院官网，笔者较为认同周洁法官所撰写的《民法典第580条在商品房买卖合同陷入履行僵局时的解释与适用》一文中的观点。主要内容为：《中华人民共和国民法典》第580条第一款虽然仅明文规定了“非金钱债务的履行不能”，但在实践中，包含以金钱债务为标的的合同出现履行僵局时，双方信赖基础已严重动摇——享有法定解除权的一方当事人不仅怠于行使合同解除权，反而主张继续履行，违约方面临继续履行的费用超过违约费用的被动窘境。因此，作者倾向于尝试对《中华人民共和国民法典》第580条第二款的适用前提进行扩张解释——“非金钱债务”并非第二款的适用前提，仅将第一款所列举的三种例外情形作为第二款的适用前提，即终止合同权利义务关系不仅仅适用于“非金钱债务”，亦适用于“金钱债务”，将类似本案买受人无法继续支付购房款解释为“事实上不能履行”“履行费用过高”的例外情形，从而适用第580条第二款的规定。此种解释路径有利于解决实务中面临的违约方不享有合同解除权但合同履行已经陷入僵局的情形，从价值选择层面有可取之处，以避免交易一直处于不确定状态，弥补守约方损失，促进下一次交易。
       本案中，要求林某继续履行金钱债务，虽在理论上具有可能性，但在执行层面已陷入“事实不能”的状态。若机械理解法律，固守唯有守约方享有解除权的原则，而守约方（开发商）又拒绝解除、坚持继续履行，将导致房屋长期无法完成交易、买受人长期背负违约枷锁的“双输”局面，有违诚实信用原则和经济效益原则。因此，在合同履行基础已发生根本性变化、继续履行已不具现实可能性的情况下，应当允许违约方依据《民法典》第五百八十条第二款之精神，请求司法解除合同关系。这一解释路径，并非赋予违约方任意解除权，而是在特定僵局下，为平衡双方利益、及时止损提供的司法救济通道，已为部分司法实践和学理所支持。
     （三） 利益衡平
       主张合同解除，并非为了免除林某方的违约责任。此举旨在将不确定的、长期的履行僵局，转化为确定的、可量化的债权债务关系，既使开发商能够尽快收回房屋、重新投入市场，也使得林某方的责任范围得以固定，避免损失无限扩大。
       四、结论与建议
       在办理此类案件时，律师应深入剖析交易背景、付款结构的风险性，紧扣“最有利于被监护人”原则进行实质论证，同时做好合同僵局下的法律适用说理准备。对于开发商而言，在与未成年人签订重大财产合同时，亦应尽到更高的审查注意义务，审慎评估监护人代理行为的正当性与合理性，以防范后续的法律风险。
     【作者简介】潘敏仪：广东南天明律师事务所专职律师，现任职于房地产与建工专业部，注重于土地房屋征收补偿、民商法等领域的法律研究，主要从事土地征收拆迁补偿专项法律服务、民商事诉讼、企业及政府部门的法律顾问以及其他非诉业务，办理过大量房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、民间借贷纠纷、婚姻继承纠纷、劳动纠纷等诉讼案件。联系电话13690357985。