一、案情简介

2017年1月，徐一与李一丹签订《存量房买卖合同》，约定徐一将其名下位于广州番禺区的房子转让给李一丹，甲方如未按本合同规定的期限交房的，每日应按该房地产成交价0.05%的标准向乙方支付违约金。之后徐一拒绝继续履行合同，6月27日，李一丹起诉请求徐一继续履行合同以及按合同约定标准支付违约金。

徐一答辩称其卖房是为了在佛山市南海区购买新建商品房，保证自己的女儿有学位就读，但2017年3月24日佛山市发布限购政策导致其无法购买新建商品房，5月31日再次发布限购政策导致其无法购买二手房；因为双方均无法预料政府政策变化，因此在情势变更成立的情况下，徐一应享有合同解除权，双方互不承担违约责任。【案号：（2018）粤01民终19090号】

二、“情势变更”——合同赖以存在的客观情况发生变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的

情势变更原则可见《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（下称“《司法解释二》”）第二十六条；结合最高法判例（2017）最高法民申3380号，认定情势变更需满足以下条件：①合同赖以存在的客观情况确实发生变化；②须为当事人所不能预见的；③情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起；④情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前；⑤情势发生变更后，如继续维持合同效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡或者不能实现合同目的，对当事人显失公平。

三、合同目的与“显失公平”

房屋买卖合同关系中，在双方并未在合同中有特别约定或足够证据支持的情况下，一般认为卖房人的合同目的是收取房款，买房人的合同目的是取得房子的所有权。

基于这样的观点，本案二审法院的判决思路为：卖方没有特别说明其合同目的或约定附条件解除合同条款——其合同目的应为取得价款——南海区限购政策的出台不妨碍合同继续履行且继续履行时合同目的可以实现——不会导致利益失衡，不属于显失公平——不属于情势变更——卖方应该继续履行合同。

四、综合分析

尽管涉及到限购政策原因导致徐一不能在佛山市南海区购买房屋从而其女儿不能在南海区上学，但事实上，其女儿已经在涉案房屋所在小区的配套学校就读，该答辩理由一不属于合同赖以存在的客观情况，二并不能体现出对徐一“显失公平”；加上双方在合同磋商、订立的过程中并没有体现除了收取房款之外的其他目的，也没有因此约定附条件解除合同的条款，所以也无法通过合同约定内容支持徐一的答辩意见。

二手房买卖中“情势变更”多见于政府限购政策发布之后，购房者没有购房资格导致其合同目的不能实现；而商品房价格浮动则属于可预见风险，法院一般不会支持。事实上出于维护交易稳定和安全的原则，司法实践中对“情势变更”的认定非常严格，最高人民法院在《关于正确适用＜中华人民共和国合同法＞ 若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》中明确“如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。

值得关注的是，在2020年5月28日正式发布的《民法典》中，“情势变更”正式在法律层级得到确立，写在了第533条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”，与《司法解释二》第26条相比有几处改变，但并不会改变本案的判决结果。 

五、建议

当卖方或买方对于房屋买卖合同有特别的合同目的、要求、顾虑时，例如学位房、环境因素等，可以在合同中予以明确，或者直接通过约定附条件解除合同的条款对自身权益进行保障，以免在顾虑变成现实时显得被动无助。