在厂房租赁合同中，出租人通常会和承租人在合同中约定诸如承租人拖欠租金，则承租人投入厂房的设备设施归出租人所有的条款，以此保障出租人减少损失。此类条款表面上具有高度的确定性和执行的便利性，但实际在面对承租人拖欠租金的违约情形时，守约方能否仅凭该条款便取得承租人投入厂房的设备设施的所有权，具有相当大的风险及难度。
一、关于此类条款的性质认定及面临的风险
（一）此类条款有可能被认为属于类“流质条款”，并被裁判机关类推适用流质禁止规则而认定无效
流质条款，是指当事人之间关于债务人到期不履行债务时，债权人直接取得抵押/质押财产所有权的预先约定。其效力的相关规定如下：
《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
第四百二十八条规定：质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十五条第一款规定：当事人约定当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,担保物权人有权将担保财产自行拍卖、变卖并就所得的价款优先受偿的，该约定有效。因担保人的原因导致担保物权人无法自行对担保财产进行拍卖、变卖，担保物权人请求担保人承担因此增加的费用的，人民法院应予支持。
第六十八条第一、二款规定：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条规定：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。
从前述规定可知，裁判机关支持债权人主张的对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿，但禁止当事人之间预先约定债务人到期不履行债务时，债权人直接取得抵押/质押财产所有权。法律法规之所以禁止流质条款，是为了防止债权人利用债务人的窘迫处境以价值悬殊的财产直接抵偿债务，进而损害公平、等价有偿原则。因此，约定违约便可直接取得财产的所有权，较大概率被裁判机关认定为无效。房屋租赁合同中，虽然出租人和承租人在签订合同时并未明确就承租人投入的设备设施设立抵押或质押，但诸如如承租人拖欠租金，则承租人投入厂房的设备设施归出租人所有的条款，在实际功能上与流质条款的类似，也较容易被裁判机关类推适用禁止流质条款而认定无效。
（二）此类条款有可能被认为属于惩罚性违约金条款，面临被调减的风险
当承租人拖欠租金时，出租人通常一方面主张承租人需支付拖欠的租金及违约金，另一方面也会主张承租人投入的设备设施归出租人所有，意图以取得设备设施的所有权来增加对承租人违约的惩罚。因此，此类条款有可能被视为一种特殊的违约金约定。
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
房屋租赁合同纠纷中，如承租人投入的设备设施的价值在违约时显著高于出租人遭受的实际损失，则此类条款便明显不合理并带有惩罚性色彩，面临被裁判机关调减的风险。
（三）此类条款有可能被认为显失公平
通常情况下，出租人与承租人在签订房屋租赁合同时，承租人投入场地内的设备设施的未来价值具有不确定性，有可能远高于或远低于违约行为发生时的损失。如在签订合同时，不论承租人投入的设备设施的价值高低，一概约定承租人一旦违约场地内的设备设施即归出租人所有，不排除将导致出租人与承租人权利义务的严重失衡，特别是当承租人拖欠的款项较少、违约情节较轻微时。因此，此类条款有可能被认为符合《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定的“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。
二、出租人擅自适用此类条款面临的风险及困境
（一）如前所述，如此类条款被裁判机关认定为无效，则出租人既不能直接取得相关财产的所有权，又可能因基于在订立房屋租赁合同时对该条款的信赖而未采取其它保障措施或疏于举证而面临难以弥补全部损失的被动局面。
（二）如出租人在未经裁判机关裁判的情况下便自行依据此类条款处置（包括变卖、转移、使用、丢弃等）承租人放置在场地内的财产，则有可能被承租人主张出租人构成侵权，并据此被承租人提起财产损害赔偿之诉。出租人有可能从承租人违约的权利人而转变为己方侵权的责任人。
三、关于如何设定有利于保护出租人利益的条款的建议
鉴于诸如如承租人拖欠租金，则承租人投入厂房的设备设施归出租人所有的条款具有较高的法律风险和较低的可行性，因此出租人应寻求合法、合理的方案拟保障实现债权，建议可采取以下措施：
（一）设立规范的担保
出租人与承租人明确约定由承租人为其在房屋租赁合同项下产生的全部债务提供担保并办理相关登记手续。
（二）约定合法合理的违约金计算方式和计算标准
出租人可在房屋租赁合同中与承租人明确约定承租人违约时应支付的违约金的计算方法和计算标准。如承租人的违约责任明确且可量化及在合理范围内，则出租人的主张更容易得到裁判机关支持。
（三）设立履约保证金并适当增加保证金的金额
出租人可在房屋租赁合同中与承租人约定承租人应交的保证金及保证金处理条款。虽然裁判机关有可能基于承租人的过错程度、出租人的实际损失、公平原则等酌定出租人可归为己有的保证金数额。但毕竟承租人通常已将保证金汇入出租人的账户，且保证金为现金，无需像设备设施需履行清点、评估、变卖/拍卖等程序，出租人处于较为主动及有利的地位。
（四）明确约定合同解除后财产的处理程序
出租人可在房屋租赁合同中与承租人约定合同因承租人违约解除后财产的处理程序，包括承租人应在规定的合理期限内清空场地、恢复原状；若逾期未清空，视为放弃物品所有权，出租人经书面催告后承租人仍不取回的，出租人有权自行或委托第三方予以变卖、拍卖，处置所得价款在扣除承租人应付未付的租金、违约金、清理费用及相关支出后，剩余部分返还承租人；不足部分，出租人有权继续向承租人追偿。
结语：签订合同的目的是为了提高效率和保护权益。如合同约定的条款虽然表面上倾斜于某一方，但实质上无法对该方产生保障作用，则合同当事人应对合同设计更为可靠及更易被裁判机关认可的条款。
【作者简介】谭彩仪：民商法专业律师，自2010年从业以来，办理了众多民商事诉讼及非诉讼案件，实战经验丰富，擅长处理民商事争议，帮助顾问单位解决法律实务问题。联系电话13425706325。
